Геодезия и землеустройство

Градостроительное зонирование

Градостроительное зонирование представляет собой деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Градостроительное зонирование необходимо для рационального использования земельных участков на территории населенных пунктов. Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

  • создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  • создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
  • обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
  • создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

  • порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
  • карту градостроительного зонирования;
  • градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки облекаются в правовой акт, принимаемый органами местного самоуправления конкретного муниципального образования. Они регламентируют градостроительную деятельность, устанавливают порядок комплексного развития территории муниципального образования.

Градостроительное зонирование осуществляется на основании утвержденных документов территориального планирования. Карты градостроительного зонирования устанавливают границы территориальных зон. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Таким образом, при формировании территориальных зон должны использоваться следующие сведения:

  • О функциональном зонировании;
  • О границах земельных участков.

Карта функционального зонирования получается из состава документов территориального планирования.
Создание карты границ земельных участков может быть выполнено в результате загрузки данных ГКН в формате XML-файлов и/или с использованием ресурса "Публичная кадастровая карта".

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

  • линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
  • красным линиям;
  • границам земельных участков;
  • границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
  • границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
  • естественным границам природных объектов;
  • иным границам.

Для создания карты градостроительного зонирования в ГИС "Панорама" используются средства редактора карты и цифровой классификатор terplan.rsc. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

  • виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Градостроительный регламент для каждой зоны, как правило, предусматривает несколько видов разрешенного использования. Владельцы недвижимости могут выбирать вид использования в пределах, установленных регламентом.
Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.

Правила землепользования и застройки регулируют такие процессы, как межевание территорий поселений, формирование земельных участков как объектов недвижимости, предоставление разрешений на строительство.

Результаты градостроительного зонирования (карты территориального зонирования и градостроительные регламенты) могут быть использованы для ведения информационных систем управления градостроительной деятельностью. В ГИС "Панорама" функции информатизации управления градостроительной деятельностью обеспечиваются средствами "Комплекса градостроительных задач".