Cтатьи и комментарии

Дежурная кадастровая карта

1. Общие сведения

В соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" (218-ФЗ) кадастровые карты представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения.

При ведении Государственного кадастрового учета на кадастровых картах отображаются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При ведении ЕГРН установлены следующие виды кадастровых карт:

1) публичные кадастровые карты – кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц;

2) дежурные кадастровые карты – кадастровые карты, предназначенные исключительно для использования органом регистрации прав при ведении Единого государственного реестра недвижимости.

Дежурные кадастровые карты муниципального образования (ДКК МО) – кадастровые карты, предназначенные для использования органом местного самоуправления (ОМСУ) для целей землеустройства, выделения и контроля использования земельных участков, мониторинга градостроительной деятельности, включая выявление неучтЕнных объектов недвижимости на территории муниципального образования.

Состав сведений, содержащихся в дежурных кадастровых картах муниципального образования, соответствует сведениям кадастровых карт ЕГРН и дополняется сведениями, необходимыми для выполнения полномочий органа местного самоуправления.
Для ведения дежурных кадастровых карт муниципального образования используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определЕнными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат.

Сведения дежурной кадастровой карты муниципального образования могут быть опубликованы на муниципальном портале или региональном портале для использования неограниченным кругом лиц. При публикации ДКК МО должны быть представлены с использованием единой государственной системы координат.

2. Структура и состав объектов

Структура объектов ДКК МО определятся составом сведений, поступающих из следующих источников:

  • Единый государственный реестр недвижимости;
  • Полевые работы в интересах органов местного самоуправления;
  • Проекты планировки и застройки, проекты межевания территории;
  • Мониторинг градостроительной деятельности с применением изображений местности, полученных методами космической и воздушной съемки.

В среде ГИС "Панорама" структуру слоев, состав кадастровых объектов и перечень их атрибутивных характеристик определяет цифровой классификатор survey.v5.rsc - классификатор объектов для кадастровых документов.
ДКК МО включает следующие слои:

1) Кадастровый план территории – текущее состояние сведений об объектах недвижимости и землеустройства, учтенных в ЕГРН.

2) Планируемые объекты – планируемые к формированию земельные участки и планируемые объекты капитального строительства.

3) Выявленные объекты – выявленные по результатам мониторинга градостроительной деятельности объекты недвижимости, не состоящие на учЕте в ЕГРН.

Для ведения слоя "Кадастровый план территории" используются сведения, поступающие из ЕГРН в виде электронных XML документов.

Для ведения слоя "Планируемые объекты" используются сведения из проектов планировки и застройки или проектов межевания территории. Кроме того, данные о планируемых объектах недвижимости могут быть получены в результате выполнения полевые кадастровых работы по заявке ОМСУ.

Для ведения слоя "НеучтЕнные объекты" используются сведения, полученные в результате мониторинга градостроительной деятельности с применением ортофотопланов, полученных по космическим данным ДЗЗ или с беспилотных летательных аппаратов.

3. Местные и государственные системы координат.

При ведении ДКК МО используются пространственные данные, представленные в местной системе координат, установленной для ведения ЕГРН.

Местные системы координат в отношении кадастровых округов устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, в порядке, предусмотренном в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. Параметры МСК (ключи перехода) предоставляются заинтересованным лицам уполномоченным территориальным органом кадастрового учета.
ГИС "Панорама" обеспечивает создание ДКК МО в МСК путем указания параметров МСК (ключей перехода) в паспорте карты. При размещении ДКК МО на ГИС Сервере предусматривается сокрытие параметров карты. Пользователи могут создавать и редактировать объекты карты, но не видят параметров МСК. Данная возможность позволяет, не раскрывая параметры МСК, использовать их для совмещения ДКК с другими информационными слоями, в том числе из внешних геопорталов.
При вводе сведений о кадастровых объектах в ГИС "Панорама" пользователи вводят их координатное описание в МСК, а программа автоматически преобразует их в заданную систему координат. Заданная система координат автоматически определяется по системе координат первой векторной карты в списке открытых данных. При необходимости, проекция и система координат могут быть изменены функциями, вызываемыми из меню программы. Это может быть общегеографическая или местная система координат.

Если муниципальное образование расположено на территории двух и более координатных зон МСК возможны следующие варианты организации хранения данных:

  • создать несколько карт, по числу координатных зон;
  • создать одну карту, в координатной зоне которой содержится основной объем информации.

Для совместного отображения данных из разных координатных зон МСК будут преобразованы в единую систему координат. В первом случае данные хранятся в разных координатах (каждая карта для своей зоны) и преобразуются "на лету" в момент визуализации. Во втором случае данные хранятся в системе координат и преобразуются в момент загрузки из входных наборов.
Ввод параметров карты осуществляется в момент создания в диалоге "Паспорт карты".

Рисунок 1. Пример, заполнения параметров карты в местной системе координат

Сведения о параметрах МСК (ключах перехода) могут быть получены следующими способами:

  • запрос параметры МСК в территориальном органе ЕГРН;
  • расчет параметров МСК по координатам пунктов опорной межевой сети.

Во втором случае необходимо иметь два перечня координат пунктов опорной межевой сети (ОМС) в местной и государственной (общегеографической) системе координат. Для вычисления параметров проекции МСК в ГИС "Панорама" предназначена прикладная задача "Расчет параметров МСК".

Рисунок 2. Расчет параметров проекции местной системы координат

Ведение и предоставление сведений каталога координат на территории кадастрового округа осуществляются в рамках ведения государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, в порядке, предусмотренном административным регламентом "Ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.11.2006 № 376. Функции по обеспечению заявителей координатами исходной геодезической основы осуществляются территориальным представительством Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Выписки из списка координат исходной геодезической основы предоставляются в местной системе координат, принятой для ведения государственного кадастра недвижимости на территории кадастрового округа. Данные сведения могут использоваться кадастровыми инженерами при выполнении кадастровых и землеустроительных работ, в том числе для определения параметров МСК.

После вычисления параметры МСК можно сохранить в файл XML для их последующего использования в ГИС "Панорама" при создании карты или редактировании паспортных данных в диалоге "Паспорт карты". При нажатии на кнопку "Из XML" на экран выводится диалог "Параметры систем отсчета из файла XML".

Совместно с ГИС "Панорама" поставляется файл "МСК Субъектов РФ.xml", в котором консолидированы параметры пересчета МСК, вычисленные по координатам точек опорно-межевой сети, предоставленные пользователями. Указанные сведения не претендуют на полноту и точность и не могут быть использованы как оригинальные параметры МСК (ключи перехода). Файл "МСК Субъектов РФ.xml" предназначен для демонстрации возможностей ГИС "Панорама" в части установления параметров МСК.

Рисунок 3. Выбор параметров проекции МСК из файла XML

4. Актуализация дежурной кадастровой карты сведениями из ЕГРН.

Для актуализации ДКК МО сведениями из ЕГРН используются сведения, предоставляемые в рамках информационного взаимодействия с федеральной государственной информационной системой ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН). Сведения из ЕГРН предоставляются в форме электронных документов, содержащих данные по одному или нескольким кадастровым объектам. Наибольший объем сведений представлен в кадастровом плане территории.
Кадастровый план территории (КПТ) представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения. Кадастровый план территории в форме электронного документа представляется в виде файла формата XML в кодировке Unicode (UTF-8).

Режим "Чтение кадастрового плана территории и обновление карты" обеспечивает потоковое чтение нескольких XML-файлов КПТ и обновление кадастровой карты.

Рисунок 4. Настройка потокового чтения XML-файлов и обновления карты

Программа обеспечивает чтение КПТ по следующим схемам:

  • KPT_v09.xsd;
  • KPT_v10.xsd;
  • extract_cadastral_plan_territory_v01.xsd.

Актуализируемая кадастровая карта должна быть создана на основе цифрового классификатора survey.v5.rsc.
После активации режима "Чтение кадастрового плана территории и обновление карты" пользователю необходимо указать список загружаемых XML-файлов. Программа автоматически выполняет чтение сведений о системах координат, в которых представлено координатное описание кадастровых объектов по всем входным файлам. Результат считывания упорядочивается и выводится в элементе "Системы координат исходных данных".

Для корректного обновления кадастровой карты необходимо указать параметры пересчета для каждой используемой МСК, обнаруженной в списке исходных данных, к геодезической системе координат. При клике в позиции "Название МСК" одной из строк, описывающих найденную МСК исходных файлов, автоматически вызывается диалог "Параметры систем отсчета" для выбора значения из файла "МСК Субъектов РФ.xml".

После указания параметров пересчета для всех строк в элементе "Системы координат исходных данных" необходимо нажать кнопку "Выполнить". В процессе работы процедура выполняет потоковое чтение исходных XML-файлов для получения атрибутов и координат кадастровых объектов. Полученные сведения используются для нанесения новых и обновления существующих объектов на кадастровой карте.

Для установления соответствия кадастровых сведений в XML-файле и на кадастровой карте программа использует идентификационную информацию кадастровых объектов:

  • кадастровый номер – для кадастровых кварталов, земельных участков, объектов недвижимости: зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
  • реестровый номер – для пунктов опорной межевой сети, границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, границ населенных пунктов, зон с особыми условиями использования территорий и территориальных зон.

Программа функционирует на условии уникальности идентификатора кадастрового объекта, то есть в кадастровых сведениях может быть только один объект с указанным кадастровым или реестровым номером.

В процессе актуализации данных, программа выполняет следующие шаги:

  • считывает сведения о кадастровом объекте из XML-файла;
  • выполняет поиск соответствующего объекта на кадастровой карте;
  • в случае обнаруженного соответствия – обновляет сведения существующего объекта;
  • при отсутствии объекта на кадастровой карте – наносит новый объект.

В процессе актуализации объекты на кадастровой карте никогда не удаляются. Обновленные и новые кадастровые объекты на кадастровой карте являются "актуальными" - сведения о них получены из актуального состояния ЕГРН. Для контроля и анализа актуальности сведений в семантику объектов кадастровой карты дополнительно записываются сведения об удостоверении документа, включая номер и дату предоставления кадастровых сведений. Эта информация позволяет наглядно анализировать процесс актуализации данных. У "не актуальных" кадастровых объектов значения семантик "НОМЕР ВЫПИСКИ ИЗ ГКН" и "ДАТА ВЫПИСКИ ИЗ ГКН" остаются старыми – соответствуют последнему актуальному состоянию.
Объекты из реестра границ и реестра зон могут располагаться в границах нескольких кадастровых кварталов, поэтому сведения о них дублируются в нескольких XML-документах. С учетом этого обстоятельства значения семантик "НОМЕР ВЫПИСКИ ИЗ ГКН" и "ДАТА ВЫПИСКИ ИЗ ГКН" для них не заполняются.

Для ранее учтенных кадастровых объектов (земельных участков, зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства) в ряде случаев отсутствует координатное описание. "Актуальные" кадастровые объекты, не имеющие пространственной составляющей, наносятся на кадастровую карту в виде условных объектов. Координаты условного объекта представлены одной точкой и рассчитываются по координатам центра кадастрового квартала. При поступлении XML-документов, содержащих пространственную составляющую, условные (точечные) объекты будут преобразованы в площадные или линейные земельные участки или объекты недвижимости.

Для объектов из реестра границ и реестра зон не предусмотрено нанесение на карту сведений, не имеющих пространственной составляющей.

Результирующая кадастровая карта содержит следующие объекты:

  • Кадастровые кварталы;
  • Земельные участки (в том числе условные);
  • Здания (в том числе условные);
  • Сооружения (в том числе условные);
  • Объекты незавершенного строительства (в том числе условные);
  • Точки опорной межевой сети;
  • Границы субъектов Российской Федерации,
  • Границы муниципальных образований,
  • Границы населенных пунктов;
  • Территориальные зоны,
  • Зоны с особыми условиями использования.

В процессе чтения XML-файлов и обновления кадастровой карты программа выводит в позиции "Считано" и "Обновлено" количество соответствующих кадастровых объектов. Позиции заполняются нарастающим итогом, показывающим суммарное значение из всех файлов исходных данных. Сведения о количестве обновленных условных кадастровых объектов выводятся в позиции "Условных".

5. Ведение планируемых и выявление неучтенных объектов.

Для нанесения на ДКК МО используются сведения о проектируемых земельных участках и планируемых объектах капитального строительства. Источником сведений для определения местоположения границ земельных участков, зданий и сооружений являются:

  • проект межевания;
  • проект планировки территории;
  • документы о развитии застроенной или освоении новой территории;
  • материалы инженерных изысканий;
  • проектная документация строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В составе проектной документации содержатся материалы в виде карт(схем), определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта в том числе местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков. Для нанесения планируемых объектов вышеуказанные карты(схемы) должны быть загружены в систему следующими способами:

  • импорт векторных данных из обменных форматов SXF, SHP/DBF, MIF/MID, DXF, KML, GML, CSV, TXT;
  • загрузка растровых изображений из форматов TIFF, JPEG, BMP, RSW, PNG, PCX, GIF.

Для получения растровых изображений бумажные карты(схемы) должны быть предварительно сканированы с достаточной разрешающей способностью.
Для векторных и растровых данных, не имеющих пространственной привязки, должны быть выполнены процедуры трансформирования и установления параметров проекции и системы координат. Выполнение указанных операций производится штатными средствами ГИС "Панорама".
После совмещения карт(схем) со слоями ДКК МО необходимо произвести векторизацию границ проектируемых объектов для слоя "Планируемые объекты". Дополнительно на ДКК МО целесообразно нанести границы объекта планировки и(или) межевания, используя объект "ТЕРРИТОРИЯ ОСВОЕНИЯ, РАЗВИТИЯ" из слоя "ПРОЕКТ МЕЖЕВАНИЯ". В зависимости от типа документа о развитии застроенной или освоении новой территории, заполняется значение семантики "ВИД ТЕРРИТОРИИ".
Основным методом выявления неучтЕнных объектов является сравнение состава объектов ДКК МО, представленного слоями "Кадастровый план территории" и "Планируемые объекты", с актуальным изображением местности. Источниками получения изображений местности являются:

  • внешние геопорталы;
  • ортофотопланы.

Сведения с внешних геопорталов предоставляются по унифицированным протоколам в соответствии со спецификациями Open GIS Consortium WMS или WMTS. Для подключения изображений с внешних геопорталов в составе ГИС "Панорама" предназначены два инструмента:

  • Открыть карту с WMS-сервера;
  • Выбор геопортала из списка.

При использовании режима "Открыть карту с WMS-сервера" необходимо указать URL-адрес геопортала, ввести параметры авторизации (если данные ограниченного использования) и выбрать из публикуемого геопорталом списка слоев нужный. Сведения об открытых слоях данных, опубликованные на геопорталах, систематизированы и включены в отдельный список. Для быстрого подключения наиболее популярных слоев открытых данных предназначен режим "Выбор геопортала из списка".
Изображения местности на внешних геопорталах чаще всего представлены данными космического фотографирования различной разрешающей способности и разного класса точности.

Рисунок 5. ДКК МО совмещенная с внешним геопорталом, слой Yandex Спутник

Не смотря на имеющиеся смещения ДКК МО и изображений местности с внешних геопорталов, эти данные могут быть использованы для визуальной оценки и выявления неучтенных земельных участков и объектов недвижимости. Оцифровка границ выявленных объектов по изображениям с внешних геопорталов может быть выполнена довольно грубо. Для точной векторизации границ объектов необходимо использовать ортофотопланы.
Ортофотопланы могут быть получены по результатам космической или воздушной съемки местности, в том числе с использованием беспилотных летательных аппаратов. Обработка "сырых" изображений и получение геприязанных снимков в виде файлов выполняется с использование фотограмметрических пакетов.
В ГИС "Панорама" встроены средства для трансформирования файлов изображений местности по набору опорных точек. В качестве исходного изображения могут быть использованы изображения с внешних геопорталов. Для сохранения фрагментов изображений используйте пункт меню "Файл" - "Сохранить как". Сохраненные на компьютер пользователя файлы изображений обрабатываются при помощи прикладной задачи "Трансформирование растровых данных по точкам".
На этапе трансформирования изображения выполняются действия по опознаванию на исходном снимке или исходном растре опорных точек и их измерению, а также собственно трансформирование исходного растра, т.е. получение файла трансформированного изображения исходного растра. Для получения ортофотопланов необходимо кроме опорных точек использовать сведения о рельефе местности. Трансформирование снимков с учетом поправок за рельеф выполняется при помощи прикладной задачи "Трансформирование фотоснимков".

Рисунок 6. ДКК МО совмещенная с ортофотопланом

Изображения ортофотопланов могут быть использованы для оцифровки границ выявленных земельных участков и объектов недвижимости. Для векторизации необходимо использовать объекты из слоя "Выявленные объекты".
Выявление неучтенных земельных участков и объектов недвижимости выполняется в результате визуального анализа совмещенной векторной и растровой информации – экспертное "сканирование" карты. Для этого устанавливается масштаб отображения карты, позволяющий выявлять изменения и одновременно иметь обзор прилегающей территории. На установленном масштабе выполняется последовательное смещение карты по размеру экрана и просмотр содержимого текущего экрана.
Для пролистывания карты фрагментами, соответствующими размеру окна, необходимо кликнуть левой кнопкой мыши в линейке скроллинга слева/справа (или выше/ниже) бегунка. Обычно для "сканирования" пролистывают экраны карты в горизонтальном направлении (по рядам). При достижении границ анализируемой области карты переходят на следующий ряд и продолжают пролистывание в обратном направлении.
Для выявления неучтенных объектов недвижимости в границах учтенных земельных участков процесс сравнения карты и изображений местности может быть автоматизирован. Формирования списка земельных участков, внутри которых нет объектов недвижимости можно выполнить при помощи режима "Списки объектов". Для этого необходимо:

  • Выделить все земельные участки и заполнить список "Участки";
  • Выделить все здания и заполнить список "Здания";
  • Используя функции диалога "Списки объектов" поиск объектов путем сравнения списков "Здания" и "Участки" с типом пересечения "Пересечение и внутри".

Рисунок 7. Работа со списками объектов

Результат поиска – выделенные на карте участки, внутри которых имеются объекты недвижимости.
Не снимая выделения активируем режим "Добавление семантики" и добавляем всем выделенным участкам семантику "МОНИТОРИНГ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ" со значением "УЧТЕННЫЕ". В результате все обработанные объекты характеризуются как земельные участки, внутри которых имеются объекты недвижимости, учтЕнные в ЕГРН.
Снимаем выделение. Выделяем на карте штатными средствами все участки, не имеющие значения вновь сформированной семантики. Результат поиска – выделенные на карте участки, внутри которых нет объектов недвижимости.

Рисунок 8. Поиск и выделение земельных участков, не содержащих ОКС

Для автоматического перемещения по всем земельным участкам, не содержащим в своих границах учтенных объектов недвижимости, воспользуемся режимом "Редактирование семантики выделенных объектов".

Рисунок 9. Контроль наличия незарегистрированных ОКС в границах участка

При выборе записи в списке выделенных объектов происходит автоматическое позиционирование карты в местоположение соответствующего земельного участка. В случае выявления неучтенных объектов недвижимости, можно сразу заполнить соответствующую семантику "МОНИТОРИНГ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ" значением "ВЫЯВЛЕННЫЕ".
Земельные участки, имеющие семантику "МОНИТОРИНГ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ" со значением "ВЫЯВЛЕННЫЕ", характеризуют отсутствие внутри контура участка объектов недвижимости, имеющих координатное описание. Однако на учете в ЕГРН могут состоять ранее учтенные объекты недвижимости, не имеющие пространственного описания.
Для земельных участков, в границах которых подтверждается факт отсутствия учтенных объектов недвижимости, семантика "МОНИТОРИНГ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ" заполняется значением "НЕ УЧТЕННЫЕ